Поменяться, чтобы не платить. Можно ли с помощью обмена жилья избежать уплаты налога с продажи?

В Петербурге картина с обменом жилья примерно такая же. «Сейчас обменов действительно стало больше, – сказали нам в агентстве «Невский Альянс». – Люди вынуждены меняться, так как у кого-то семья подросла, а у кого-то, наоборот, уменьшилась, и обычно одни хотят доплатить и расшириться, а другие – превратить излишки площади в деньги, чтобы поддержать самих себя в кризис».

В агентстве «Динасе» нам сообщили, что пока прямыми обменами жилья не занимаются, потому что в Петербурге и так существует большой рынок встречных покупок и продаж. К тому же в тех городах, где строится много нового жилья (как в Петербурге), многие клиенты продают старое, для того чтобы купить новое в стройке, и тут обмен вообще невозможен.

Впрочем, эксперты журнала «Деньги» видят еще один аргумент в пользу того, что количество обменных сделок будет расти. Это связано с новыми правилами налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. Напомним, с января 2016 года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с 3 до 5 лет.

Один из экспертов считает, что если договор мены был заключен для двух равноценных объектов, то для участников обмена жилья отсутствует основание для уплаты налога на доходы физлиц. Другой уточняет: «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется». То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн рублей, поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить.

Впрочем, наши петербургские эксперты (см. комментарии) склонны сомневаться в таких предположениях.

Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:

Я сомневаюсь, что если объекты равноценны, то при их обмене можно избежать уплаты НДФЛ. Если читать Налоговый кодекс буквально, то там такой возможности не видно. Обмен – это две сделки купли-продажи. Допустим, меняются два человека, которые владеют своими квартирами менее 3 лет, и каждый оценивает свою в 5 млн рублей. При купле-продаже у человека есть право на вычет и при продаже, и при покупке. При продаже можно получить вычет либо c 1 млн рублей, либо в размере средств, ранее потраченных на покупку этой квартиры. При покупке он тоже может получить от государства право на вычет c 2 млн рублей. Итого – 3 млн. От 5 млн остается 2 млн, с которых и нужно будет заплатить налог. И если заявить в Налоговой инспекции: «Ведь я же никаких денег не получал и не платил, это же прямой обмен», то ему ответят: «Вы сейчас получили доход – 2 млн. Вы его потратили на квартиру. Все, что могли, вы уже вычли. С остального платите налог».

Наталия Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:

Доля таких заявок в агентство крайне невелика, так как для обмена клиенты пытаются искать варианты самостоятельно. Но зачастую они заранее договариваются об услуге по сопровождению сделки, чтобы все документы, расписки и взаиморасчеты были проведены правильно. Безусловно, в таком случае сумма комиссионных агентства снижается. Но стоит заверить наших потенциальных заказчиков, что наши специалисты при подборе альтернативного жилья для продавцов рассматривают все базы, в том числе и обменные, для увеличения числа просмотров и ускорения проведения сделки.

Мена квартир приравнивается к договорам купли-продажи, так что налогообложение действует в тех же рамках. То есть, если идет договор мены объектов, которые на данный момент находятся в собственности менее 3 лет, то налог платить придется в рамках закона. Впрочем, и налоговый вычет получить тоже возможно, причем на каждого сособственника.

Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН «Невский Альянс»:

Пока обмены – редкое явление, но риэлторы, естественно, не остаются в стороне от них. Агентская комиссия при обменах не будет сильно отличаться от той, которая взимается при обычной «встречке». Она будет зависеть от того, на каком этапе клиенты обратились к риэлтору, и всегда будет рассчитываться от цены большего варианта. Если люди уже нашли друг друга и им требуется только сопровождение, то оно стоит в среднем 50 тыс. рублей с обоих. А если риэлтор привлекается еще до того, как наметился обмен (то есть планировалась обычная «встречка», а в обмен она переросла уже потом), то комиссия будет обычной для продажи – 3–5% (в зависимости от стоимости продаваемой квартиры).

Для того чтобы избежать уплаты налога, обмен использовать не удастся. Любая мена – это встречная купля-продажа, и при ней налогообложения никак не избежать: если человек владеет продаваемой квартирой менее 3 лет, то в любом случае с него будет взят НДФЛ.